今天开始，我们探讨一下增城区旧村全面改造流程，旧改项目的招商签约只是一个开始，说明初步取得政府认可的合作资格，最重要的工作是签约后展开的，这也是衡量一个旧改签约公司综合实力最全面的体现。根据广州市人民政府第157号令行政审批事权下放的规定，旧村庄全面改造项目的基础数据审核、策划方案和实施方案的审批权下放由增城区实施，因此增城区府具有本行政区域内最高的旧改决策权。

增城区旧村全面改造流程：

1. 申请标图建库和确定改造范围→2.申报项目库和年度计划→3.基础数据调查、公示及核查→4.选择合作意向企业和合作企业→5.策划方案及实施方案编制→6.方案审批、批复和实施

申请标图建库是开展旧改工作的第一步，要深入理解标图建库，我们还得回顾一下广东有关标图建库政策的完善过程。

为了全面掌握“三旧”改造用地情况和改造的工作动态，实施对“三旧”改造有效的动态监控，确保改造工作“规范有序、结果可控”，2011年广东省国土资源厅下发了《关于建立“三旧”改造地块标图建库 动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号），并发布了广东省“三旧”改造地块标图建库动态调整技术规定。2018年4月广东省国土资源厅下发了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字【2018】3 号），要求调整完善“三旧”改造地块数据库；2018年7月广东省国土资源厅下发了《关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发【2018】99号），规范和对拟增补入库的地块审查及成果备案工作。

2019年4月广州市人民政府办公厅印发了《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号），提出了动态调整“三旧”改造地块数据库，每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整。广州市住房城乡建设局于每年12月底前报省自然资源厅备案。纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前，数据申报统一使用2000国家大地坐标系。从而更加明确了标图建库具体操作要求。

由此可以看，“三旧”改造的标图建库，是广东省“三旧”改造政策实施中的一个重要基础内容，是列入“三旧”改造的前提条件，也是判断“三旧”地块是否可以纳入“三旧”改造范围的标志。要理解标图建库，还要从概念上来学习：

我们可以先把标图建库概念进行拆分，标图指的是在每宗“三旧”地块的影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注。而建库是根据标图成果，录入省国土资源信息库、建立三旧监管数据库。标图加上建库，就形成了三旧改造的图斑。凡摸底列入拟改造范围的地块，应在第二次全国土地调查影像图、土地利用总体规划图、土地利用现状图的底图上逐块标绘上图，并在标绘上图的基础上建立“三旧”改造地块监管数据库。

2009年，广东省就要求拟改造的村庄符合改造条件的图斑纳入标准建库范围，由于时间跨度较大，这几年申请的旧改村庄会存在一些符合入库条件未被纳入的，就需要申请调整三旧改造地块标图建库的数据。对于旧改村庄来说，标图建库明确了“三旧”改造地块的具体位置、范围、面积和现状。完整的标图建库可以让改造范围更大，从而使改造成本上升，因此可以获得更大的融资面积，项目的总体收益增大。

根据广东省国土资源厅《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字【2018】3 号）（以下简称《实施意见》），该实施意见对“三旧”改造地块标图建库、规划统筹、申请条件、用地审批及供应、实施监管等方面做了详细的规定。

1、标图建库的入库标准

（1）时间标准：用地时间范围为2009年12月31日，在此之前已建设使用的地块可纳入标图建库范围。

（2）现状建筑物的要求：要求改造地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上；但有两种例外的情形：一是地块上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可以不受30%比例限制；另一则是如果原土地权利人愿意按现状建筑物基底面积申报，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积，也可不受30%的比例限制。

（3）用地性质标准：符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的、不得申请纳入改造范围。但也规定了两项例外情形：一是对于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围；另一则是“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。

（4）历史遗留用地：对于拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的两种用地即（1）对纳入“三旧”改造范围，符合土地利用总体规划和城乡规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地，上盖物基底面积达到改造项目总面积30%以上的用地；（2）上盖物占地比例虽不足30%，但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件的改造用地，可按照现状地类完善建设用地手续。

（5）总体原则：以宗地为基本单元。

2、标图建库的申请主体

标图建库的申请主体是村集体经济组织，一般都是由镇（街）指导村集体经济组织依据《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发【2018】99号）规定，根据土地利用总体规划图、最新土地利用现状图、2009年影像图等资料，将旧村庄范围内符合补录条件的地块申请纳入标图建库范围。通常这些工作也是由一些改造咨询公司或旧改合作意向企业协助镇（街）三旧办、更新科、增城区城乡规划与测绘地理信息研究院（简称“测绘院”）等部门去完成。

3、标图建库的申请流程

村集体经济组织申请→镇（街）初审（对拟入库地块是否符合入库标准）→区城市更新部门审核→市城市更新部门审定批复（误差范围按单个地块不超过8%，总面积不超过400㎡控制）。

4、标图建库的申请时间

每个季度开展标图建库动态调整，有改造意向的旧村应提前申请调整标图建库范围。

5、标图建库的申请资料

关于申请标图建库动态调整的函

广州市增城区XX镇人民政府：

我XX村请将位于XX村内XX块集体土地进行”三旧改造项目标图建库动态调整新增该地块总用地面积XX亩。

申请新增图斑面积为XX亩，该地块于2009年12月31日前已建成使用，地块上盖物基底面积占图库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图认定为建设用地。

我村承诺以上材料属实，若弄虚作假或有所隐匿，愿意承担一切法律责任。

专此申请

附件:1、权属证明文件及其附图

2、西安坐标的权属电子红线

3、联名同意申报的证明(涉及多个权属主体的地块）

4、现状照片

广州市增城区XX镇XX村民委员会

XX年XX月XX日

广州市增城区XX镇（街）XX村标图建库图斑统计表